Claudia Helena Botina Bolaños, abogada de la Universidad Externado de Colombia
23 de julio de 2024
23 de julio de 2024
El DANE publicó el 24 de abril de 2024 los resultados obtenidos en la Encuesta Nacional de Calidad de Vida de 2023, que tiene por objetivo recolectar información para realizar comparaciones periódicas de las condiciones socioeconómicas de los hogares colombianos. Con base en la aplicación de esta encuesta, el DANE determinó que el 40,3 % de los hogares colombianos arriendan vivienda urbana, posicionándose así el alquiler como la forma predominante de satisfacer la necesidad de habitación en Colombia. Por este motivo, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta una función social dentro de nuestro ordenamiento jurídico.
La Ley 820 de 2003, Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones, regula la materia, siendo el Código Civil de aplicación supletiva. Al ser una norma que desarrolla el derecho fundamental a la vivienda digna y a la propiedad con función social, la autonomía de la voluntad se encuentra restringida por la intervención del Estado en ciertos aspectos del contrato.
De acuerdo con Fernando Hinestrosa, la Ley 820 de 2003 prevé el contenido legalmente impuesto a los contratos de arrendamiento de vivienda urbana sobre el reajuste automático del canon, las prórrogas del término y las causales de terminación unilateral, que son las «taxativamente señaladas y comprobadas». (Tratado de las obligaciones II, Negocio jurídico I, pág. 320, cit. 963; y Negocio jurídico II, págs. 141, 147, 376, 988, 991 y 992). En este sentido, las causales de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana y sus consecuencias no son de la esfera dispositiva de las partes al encontrarse reguladas en los artículos 21 a 25 de la Ley 820 de 2003. Conforme a dicha normativa, la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede darse:
1) Por mutuo acuerdo.
2) Unilateralmente por parte del arrendador.
3) Unilateralmente por parte del arrendatario.
Cada forma de terminación del contrato tiene consecuencias jurídicas diferentes. Por esto, antes de terminar el contrato de arrendamiento, es importante conocer muy bien los derechos y obligaciones de las partes (véase el cuadro resumen al final de la página).
1. Terminación por mutuo acuerdo
En primer lugar, la terminación por mutuo acuerdo opera cuando tanto el arrendador como el arrendatario acuerdan poner fin al contrato en cualquier tiempo (art. 21, Ley 820 de 2003). En este caso, basta la expresión mutua de su voluntad de querer darlo por terminado en cualquier momento de su ejecución, supuesto en el que las partes también podrían regular sus efectos. Cuando no es posible llegar a un acuerdo, tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar por terminado el contrato unilateralmente con base en las causales previstas en los artículos 22 y 24 de la Ley 820 de 2003, como se explica a continuación.
2. Terminación unilateral por el arrendador
En el supuesto de que la terminación unilateral se realice por parte del arrendador, el artículo 22 de la Ley 820 de 2003 contiene dos tipos de causales:
1. Las que se fundamentan en el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones previstas en el contrato y, en consecuencia, no dan lugar a indemnización por parte del arrendador (causales 1 a 6), que son:
«1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen».
2. Las que se basan en la voluntad del arrendador de dar por terminado el negocio y pueden conllevar a la indemnización de perjuicios. A su vez, estas últimas se clasifican en dos.
a. La causal 7, que solo puede invocarse durante las prórrogas del contrato y no durante el término inicial de este. La aplicación de la causal siempre da lugar a indemnización.
«7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble».
Por lo anterior, si un arrendador quiere dar por terminado unilateralmente el contrato con base en la causal 7 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, debe cumplir los siguientes requisitos: (1) enviar al arrendatario, a través de servicio postal autorizado, un preaviso con tres meses de anticipación a la fecha en la que se quiera terminar el contrato; y (2) consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, en el Banco Agrario, una indemnización equivalente al valor de tres cánones de arrendamiento, que se causa siempre que el arrendatario haya entregado el inmueble en la fecha en la que termina el preaviso. En caso de que el arrendador no cumpla estos requisitos, el arrendatario no está obligado a restituir el inmueble.
b. La causal 8, que establece que el arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento al final del término inicial o de sus prórrogas, bajo ciertas condiciones. Esta causal se puede invocar con un preaviso de tres meses antes del vencimiento del contrato y puede dar lugar a una indemnización en algunos casos.
«8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución».
En caso de que el arrendador invoque esta causal, debe hacerse una diferenciación entre los supuestos que tiene esta causal. Si el arrendador solicita la terminación unilateral con base en los supuestos de los literales a), b) y c) de la causal 8, (1) debe enviarle al arrendatario, a través de servicio postal autorizado, un preaviso con tres meses de anticipación a la fecha en la que se quiera terminar el contrato; y (2) debe haber constituido una caución en dinero, que puede ser bancaria u otorgada por una compañía de seguros por un valor de seis meses de arrendamiento. Esta caución solo se le consignará al arrendatario en caso de que el arrendador no haya destinado el bien para el fin que invocó.
Si el arrendador solicita la terminación unilateral con base en el literal d) de la causal octava, deben haber transcurrido al menos cuatro años de ejecución del contrato de arrendamiento. Igualmente, el arrendador debe enviarle al arrendatario, a través de servicio postal autorizado, un preaviso con tres meses de anticipación a la fecha en la que se quiera terminar el contrato. De la misma manera, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno coma cinco (1,5) meses de arrendamiento, la cual debe consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, el Banco Agrario.
Por ejemplo, si el contrato se ejecutó del 1 de enero de 2020 al 1 de enero de 2024 por un término inicial de un año, el arrendador podrá dar aplicación a esta causal a partir del 2 de enero de 2024, siendo el 1 de octubre de 2024 el plazo máximo para enviar el preaviso con el fin de terminar el arrendamiento el 1 de enero de 2025 al vencimiento de la cuarta prórroga. Por esto, si todavía no se han cumplido los cuatro años de ejecución del contrato y el arrendador quiere darlo por terminado por su plena voluntad durante las prórrogas, deberá aplicar la causal 7 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
El espíritu de esta normativa es la protección de la parte débil de la relación negocial, esto es, es el arrendatario. Por este motivo, la indemnización no es una sanción, sino como una medida para mitigar los inconvenientes y resarcir los perjuicios que puede sufrir el arrendatario con la terminación unilateral del contrato, como lo son los costos de mudanza, la dificultad de encontrar una nueva vivienda, posibles aumentos de alquiler, entre otros.
3. Terminación unilateral por el arrendatario
En cambio, si la terminación unilateral se realiza por parte del arrendatario, se deberán aplicar las causales reguladas en el artículo 24 de la Ley 820 de 2003, que están divididas en dos grupos:
1. Las que se fundamentan en el incumplimiento del arrendador de las obligaciones previstas en el contrato y, en consecuencia, no dan lugar a indemnización por parte del arrendatario (causales 1 a 3).
«1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente».
2. Las que se basan en la voluntad del arrendatario de dar por terminado el negocio y pueden dar lugar a indemnización. A su vez, estas últimas se clasifican en dos (causales 4 y 5):
a. La causal 4, que debe invocarse dentro del término inicial del contrato o de sus prórrogas, con preaviso de tres meses, y siempre da lugar a indemnización.
«4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente».
En consecuencia, en caso de que sea el arrendatario quien desee terminar unilateralmente el contrato durante el término pactado o durante las prórrogas del contrato, de conformidad con el numeral 4 del artículo 24 de la Ley 820 de 2003, deberá darle un preaviso al arrendador con tres meses de anticipación y deberá consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, en el Banco Agrario, una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento.
b. La causal 5, que solo puede invocarse con un preaviso de tres meses antes del vencimiento del término del contrato o de sus prórrogas y nunca da lugar a indemnización.
«5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador».
Por lo tanto, si el arrendatario termina el contrato de arrendamiento con base en esta causal, no deberá invocar causal diferente a su propia voluntad y no deberá indemnizar al arrendador. Sin embargo, estas consecuencias están sujetas a que el arrendatario le haya enviado al arrendador, a través de servicio postal autorizado, un preaviso con tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas.
